来呀，多地出台了“以旧换新”购房政策，这对楼市会有啥影响呢？

说真的，换手机、换车已经成了家常便饭了，大家都习惯通过平台来搞这些以旧换新的操作。可是，要是换房子呢？有没有途径可以一次搞定“卖旧买新”呀？

*近，为了解决新房购买力、提升房地产市场的流动性问题，好些城市都开始试行起了“以旧换新”购房政策。有了房地产开发企业和经纪机构的合作，是不是真能让你“换新”无烦恼呢？

好多地方都加入鼓励“换新购”行列

对个人和家庭来说，买房可是件大事呀。要是想换个新房子，可手里的钱不太够，这就又多了个问题：你等着旧房先卖出去，结果一等新房心水已经被别人买走了怎么办？

为解决这个问题，好些地方都在研究呢。10月20日，根据“宁波住建”公众号的消息，宁波市住房和城乡建设局的指导下，宁波市房地产业协会举办的住房“换新购”活动正式启动，首批有34个楼盘参与了这个“卖旧买新”的玩法。

宁波这次推出的所谓“换新购”服务，就是指买房的人可以卖掉自己二手住房，然后用钱换成新建的商品住房。总共分3个步骤：**步是签署协议，明确要换的房源；第二步是锁定房源，优先买卖；第三步是依照成交与否，执行合同。

在这里可以看出，“换新购”服务和自己置换住房的区别在于有相关机构参与和推动整个过程。对于那些担心卖不出原房源的人来说，宁波在这次明确指出：在协议规定的时间范围内（30至90天，在协议上会具体说明），经纪机构通过“优先卖”服务，会通过加大线上流量和经纪人的推广力度，来加速二手房的销售。 宁波市房地产业协会的相关负责人表示，推出“换新购”服务模式，就是为了支持“以小换大”、“买新卖旧”，旨在更好地发挥一二手房市场的梯度消费和联动效应，加快房产置换的效率，更好地满足市民改善住房的需求。也能够真正地减轻市民的购房负担，享受更多的实惠，提升市场的活跃度，促进房地产市场的稳健发展。 根据江苏省连云港市住建局官网上的消息，连云港在《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》中提到，鼓励房地产开发企业和经纪机构为参与“换新购”的购房者提供专属的房源和优惠方案。 连云港还更进一步，提出要探索“卖旧换新”的新方式，对于那些出让但未建设含配建保障性住房的开发项目，允许缴纳保障性住房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，这样就能够保障“换新”的人无后顾之忧。

都各地就“以旧换新”推进着也各有特点啊。前日吧，浙江省海宁市发布房产新政，里头提到鼓励房产“以旧换新”。从2023年9月27日到2024年9月26日期间，鼓励房企买兴趣大的的存量房，对于房企买存量房的，给予企业总购房款2%的补贴。

能不能大范围推广呢？

这么看来，现在推出的“以旧换新”主要有两种情况啊：一是买房的交定金先锁定了新房，然后中介在一定时间内挂着牌卖旧房，如果卖出去了，合同生效，反之定金退回；二是买房的加差价买到了新房，房企或者第三方就来买了旧房。

“‘以旧换新’不是新政策嘛，这两年各地可都是有创新的啊，它可不是中介帮卖旧房买新房的事。”易居研究院的严跃进研究总监在这儿说呢，一个很关键的区别就是旧房的卖是有兜底机制的啊，这下换房就更确定了，对于房企来说可以加速处理库存和促进改善型住房的消费需求啥的都挺有作用的。

“有了‘换新购’的动作，特别是有改善需求的买房群体呢，那就能拉动新盘的销售了。再加上*近出台的首付比例降低等措施呢，有利于改善需求的楼盘消化库存嘞。”镜鉴咨询创始人张宏伟说，不过这个流程也有一定风险，举个例子啊，你买了新盘，但是旧房你卖不出去，你想退定金或者退房呢，往往流程比较复杂啊。

听说徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少有10个城市推出了“以旧换新”活动。徐州、南通、海宁等城市还提供了官方的换房补贴。之前在九月初，山东省淄博市发起了省心购房活动，当时市区的12家房地产开发企业和房地产经纪机构签署了合作协议，引起了很大的关注。

我记得当时淄博市的房地产经纪小霜(化名)对我说：“当时淄博新房和二手房的成交都不好，政策刚出来的前几天咨询的人特别多，基本都是想改善居住条件的人群。”

但是后来小霜觉得政策的效果并不明显，原因是和当地的房地产市场情况有关。“淄博的楼市比较饱和，新房的供应很大。而且新房和二手房的价格差距并不大，可能多花一点钱就能买到新房。那为什么要买二手房呢？换房的人肯定希望旧房子能卖得高一点，新房子的价格能低一点。所以尽管有保底的机制，但是旧房子卖出去的难度还是很大。”

广东省城市规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉也指出，“以旧换新”这个楼市新政的推行过程中，对旧房子的价值评估是非常重要的。考虑到二手房交易周期比较长，为了尽快卖出房子，业主可能需要在价格上做出一定的让步。

“在当下很多三四线城市新房去化难的背景下，房企有着很强的参与热情，谁抢到了这波置换需求，谁就更容易在当下市场环境下取得先机。”张波，58安居客研究院院长认为，但要注意的是，房源被购房者提前锁定了，这个房源就没法再另行卖出，如果后续旧房卖不掉，新房去化周期也会因此变长。

“以旧换新”政策推出的不同城市还采取了更多的配套措施解决二手房交易时间长、成本高的问题。比如上海*近延长了“老房子”公积金贷款年限，多地取消或放宽了二手房交易指导价等。这样做的目的是促进一二手房的交易，实现更好的预期。(完)